全球主要发达地区房地产税制对我国完善房地产税制的经验借鉴[图]_十分六合彩
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              全球主要发达地区房地产税制对我国完善房地产税制的经验借鉴[图]

              2019年03月19日 13:51:31字号:T|T

                  2018年,商品房销售面积171654万平方米,比2017年增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比2017年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

              2012-2018年全国商品房销售面积统计

              资料来源:国家统计局、智研咨询整理

                  根据智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产服务行业市场发展态势及发展趋势研究报告》数据显示:商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比2017年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

              2012-2018年全国商品房销售额统计

              资料来源:国家统计局、智研咨询整理

                  我国商品房销售规模的持续增长以及销售金额的上升,促使我国多地区房价过度偏离当地居民生活消费水平。为保障国内房地产市场长期健康的发展,2019 年两会期间,房地产税再度引起热议。作为一种国际通行的税种,房地产税有哪些国际共性的制度安排?典型经济体如何征收?有哪些减免措施?房地产税改革涉及面广、影响深远,待论证的问题较多,深入研究典型经济体房地产税的征收范围、征收方式、税率涉及、减免政策等,以期对我国建立完善房地产税制度有所借鉴。

                  以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。

                  (1)新加坡

                  保有环节征收财产税。新加坡自殖民时期就开始对房屋和土地征收财产税,征收范围包括组屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中,房屋税基为虚拟租金,按可比物业出租一年的市场租金(去除家居、装修折旧及维护费用),土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以内免征,超过部分在4%-16%之间累计递进;非自住型住宅适用五级累进税率,3万新元以内10%,3万以上12%-20%。

              新加坡住房税收体系的三大税种

              资料来源:新加坡税务局(IRAS)、智研咨询整理

                  财产税按年值征收,征收范围包括、房屋、土地及公寓等。不论是组屋、EC公寓还是私人住宅,不管其处于自住、租赁还是闲置状态,均需缴纳财产税。税基为虚拟租金,建筑物按可比物业出租一年的市场租金(除去家居、装修折旧及维护费用等),处于自住、租赁或空置状态的房屋年值确定方法一致;土地按地块市值的5%征收,且空地与在建项目年值相同。

                  超额累进制税率,并对自住房屋实施低税率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、组屋及其他住宅,由于新加坡政府鼓励居民住房自有,自住型住宅的税率较低,目前税率按照年值七级累进,起征点为8000新元,最高税率为16%。

              新加坡自住型住宅适用七级累进税率

              年值(新元)
              税率
              房地产应纳税额
              8000以内(含)
              0
              0
              8000-55000
              4%
              1880
              55000-70000
              6%
              1880+900
              70000-85000
              8%
              2780+1200
              85000-100000
              10%
              3980+1500
              100000-115000
              12%
              5480+1800
              115000-130000
              14%
              7280+2100
              超过130000
              16%
              9380+

              资料来源:新加坡税务局(IRAS)、智研咨询整理

                  对于拥有多套房屋的家庭,只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠,其余适用非自住型住宅的税率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的组屋、公寓及其他物业,适用五级累进税率,无免征额,最高税率为20%。此外,对于其他类型的房屋,如俱乐部、牧屋、幼儿园等,一律适用10%的税率。

              新加坡非自住型住宅适用五级累进税率

              年值(新元)
              税率
              房地产应纳税额
              30000以内(含)
              10%
              3000
              30000-45000
              12%
              3000+1800
              45000-60000
              14%
              4800+2100
              60000-75000
              16%
              6900+2400
              75000-90000
              18%
              9300+2700
              超过90000
              20%
              12000+

              资料来源:新加坡税务局(IRAS)、智研咨询整理

                  (2)香港

                  保有环节征收差饷和土地租金。差饷自1848年开始征收,面向所有租赁、持有或占用物业者征收,税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金,税率5%。土地租金自1841年开始征收,由土地契约业主缴纳,分地租与地税两种,其中,地租税基为应课差饷租值,地税税基是续期当日物业差饷租值,二者税率均为3%。自1984年以前拥有土地的部分香港原著居民免征土地租金,税收收入用于市政服务开支。

              香港房地产税征收税种

              资料来源:香港政府官网、智研咨询整理

                  香港差饷税:土地房屋拥有者缴纳,税率5%

                  差饷面向所有租赁、持有或占用物业者征收。差饷税是历史最久、覆盖最广、占比最高的税种,也是房屋持有环节主要税种。如果土地与楼宇归属同一业主,合并征收差饷;如果属于不同业主,则分别征税;对于出租物业,如果租约无规定差饷由业主缴交,则由物业使用人缴交;对于政府物业、领事馆、军事用地、坟场及火葬场,以及若干新界乡村式屋宇,则免征差饷。

                  差饷税基为应课差饷租值,税率5%。应课差饷租值指截止到某一指定估价日期时,假设在市场上按年出租可得的年租,估值及征收由香港差饷物业估价署负责。政府常年宽减差饷,但额度不高。如2018年4月至2019年3月,规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季2500港元,如物业该季度应缴差饷额不超过2500港元,将宽免该季度差饷。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上,差饷宽减力度有限。

                  土地租金:土地契约业主缴纳,税率3%

                  土地契约业主每年需缴纳土地租金。1841年,英国开始批租土地后,要求承购者除缴纳土地出让金,还须每年缴纳地租。随着土地陆续到期,港英政府规定土地续用阶段涉及的费用以年租形式缴纳,所有被占用或空置的物业都需缴纳土地年租。1997年香港回归以后,土地年租制度基本保留。

                  土地年租分地租与地税两种,主要区别在于纳税主体不同。(1)地租即“实际年租制”,征税主体为香港差饷物业估价署,纳税主体是适用于新界和新九龙(界限街以北)的物业,或是在1985年5月27日(《中英联合声明》生效日)或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主。地租纳税税基为应课差饷租值,税率为3%。。(2)地税即“名义年租制”,征税主体为香港地政总署,纳税主体是在1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业,或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主。地税纳税税基是续期当日物业差饷租值,税率为3%。

                  香港部分原住居民可免缴土地年租。香港原居村民或其父系合法继承人(或祖、堂),如果从1984年6月30日以前起一直拥有旧批地段、乡村屋地、小型屋宇或其他乡郊土地,或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇,可免交新地租。

              香港地租与地税的区别

              类别
              征税主体
              纳税主体
              税基
              地租(实际年租制)
              香港差饷物业估价署
              新界和新九龙(界限街以北)的物业,或是在1985年5月27日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主
              应课差饷租值(每年重新评估)
              地税(名义年租制)
              香港地政总署
              1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业,或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主
              续期当日物业差饷租值(收回土地前保持不变)

              资料来源:香港政府官网、智研咨询整理

                  以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。区别在于美国评估价值与市场价值接近,日本评估价值小于市场价值,德国和英国评估标准较早,评估价值远小于市场价值。

                  (1)美国

                  保有环节征收房地产税。房地产税起源于殖民时期,为州和地方政府税种,征收范围包括土地和房屋,通常由郡政府统一征收,然后划转到相应的政府部门。房地产税=评估价值×评估率×名义税率,其中,评估价值参考市场价值;有些州并不对评估价值进行全额征收,而是设置评估率,用以调节不同类型房产的实际税率;政府以支定收确定税率,2018年,各州房地产税实际税率介于0.27%-2.4%。房地产税主要用于当地的教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务。

                  (2)日本

                  保有环节征收固定资产税和都市计划税。日本市町村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税,固定资产税始于1950年,都市计划税创立于1940年,1950年废止,1956年再次重新征收。固定资产税的税基为房屋或土地评估价值,每3年评估一次;基准税率统一为1.4%;设置“负担率”调节机制,避免地价大幅波动带来额外的税收压力。都市计划税的税基与固定资产税相同,税率在0.2%-0.3%之间,税收收入用于地方基础设施建设和修缮。

                  (3)德国

                  保有环节仅征收土地税,没有房产税。土地税是州政府和地方政府依据《土地税法》,对土地所有者征税,收入归地方政府所有。土地税=税基×基准税率×稽征率,其中,税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定;基准税率由联邦政府规定,西德0.31%-0.6%,东德0.5%-1%;稽征率由各市政府自行确定,最低只有1.5、最高达11.42,住宅用地稽征率较高,如柏林是8.1,税收收入用于地方市政服务开支。

                  使用环节有二套住房税。二套住房税,以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础,税基通常为房屋所在区域平均租金,税率由当地政府依据本地消费标准制定,多数城镇税率在5%-20%之间。

                  (4)英国

                  保有环节仅征收市政税,没有土地税。市政税为地方税种,自1993年开始征收,由实际使用住房的居民缴纳。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为八个等级,威尔士按照2003年的房屋价值分为九个等级;各级住宅的纳税额由各地方政府根据当年财政预算支出缺口决定,2017年市政税约占房价的0.3%-1.2%。市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准,若只有一名成年人则税额减少25%,若均为未成年人则减少50%,若均为全日制学生则可免缴,残疾人也可享受减免优惠;此外,居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%减免,但对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。市政税主要用于地方市政支出。

                  房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源。新加坡2017年财产税额为43.9亿新元,占税收总额的6.7%,占财政预算总收入的4.7%。美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税。日本2016年,仅固定资产税(土地与房屋部分)和都市计划税合计8.4万亿日元,占市町村政府税收收入的40%,占地方政府税收的22%。德国2017年土地税收140亿欧元,占财政收入比重0.98%,占乡镇税收收入比重14.5%。英格兰2016年市政税合计征收261亿英镑,占地方政府本级财政收入的43%,占地方政府全部财政收入的16%。

                  多数经济体的房地产税以评估价值来征收,普遍设置调节机制,地方政府自行调节,居民实际税负不高。美国房地产评估价值和市场价值接近,设置评估率来调节实际税率,2018年,各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。日本房地产价值每3年评估一次,评估价值一般低于市场价值,基准税率统一为1.4%,设置负担率来调节实际税率。德国土地评估标准较早,西德为1965年、东德为1935年,基准税率由联邦政府统一制定,但设置稽征率来调节实际税率,各地方政府自行确定,由于评估标准较早,民实际税负水平不高。英国房产评估采用1991年市场价值(威尔士采取2003年),税率分为8个等级,地区政府自行调整基准税率来调节实际利率水平。

                  居民自住房有税收优惠。新加坡采取超额累进制税率,与非自住房税率不同,自住房税率更低,税基为可比物业年租金,起征点为8000新元。美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除,租赁房、商业营用房、境外房产等不扣除。德国首套自住房不收房产税,只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。 

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